Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir taşınmazın kullanım ve yararlanma hakkını kiracıya devretmeyi, kiracının ise bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği sürekli borç ilişkilerindendir. Ancak sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların ekonomik durumlarında veya sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen çevresel ve ekonomik koşullarda meydana gelen olağanüstü değişiklikler, sözleşme dengesinin taraflardan biri aleyhine ciddi biçimde bozulmasına ve edimin ifasının dürüstlük kuralı çerçevesinde katlanılamaz hale gelmesine yol açabilmektedir. Bu gibi durumlarda kanun koyucu, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ile sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına imkan tanımış ve böylece taraflar arasındaki sözleşme dengesinin korunmasını amaçlamıştır. Bu çalışma, Türk Borçlar Kanunu m. 138 kapsamında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uyarlamayı ele almakta; uyarlamanın teorik temellerini, uygulanma şartlarını ve yargı kararları ışığında ortaya çıkan sorunları incelemektedir. Ayrıca olağanüstü durumlar, ekonomik dalgalanmalar ve devlet müdahalelerinin kira sözleşmelerine etkileri değerlendirilerek ortaya çıkan hukuki sonuçlar analiz edilmektedir.(ARKA KAPAKTAN)
İÇİNDEKİLER
GİRİŞ
BİRİNCİ BÖLÜM
TÜRK BORÇLAR KANUNU'NA GÖRE KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KAVRAMI VE UYGULAMA ALANI
1.1. Türk Borçlar Kanunu'na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kavramı
1.1.1. Genel Olarak
1.1.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramları
1.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramlarının Uygulama Alanına Dahil Edilen Durumlar
1.2.1. Genel Olarak
1.2.2. Konut ve Çatılı İşyeri ile Birlikte Kiralanan Eşyalar
1.2.3. Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Kira Sözleşmesinin Tarafı Olduğu Durumlar
1.3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Uygulama Alanının Sınırları
1.3.1. Genel Olarak
1.3.2. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmazın Kiralanması
1.3.3. Kira Süresinin Altı Aydan Kısa Olması
1.4. Kira Hukukunun Temel İlkeleri
1.4.1. Genel Olarak
1.4.2. Kiracının Korunması İlkesi
1.4.3. Kira Hükümlerinin Emrediciliği İlkesi ve Kamu Düzeni ile İlişkisi
1.4.4. Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılmaması İlkesi
İKİNCİ BÖLÜM
TÜRK BORÇLAR KANUNU M. 138 KAPSAMINDA UYARLAMA
2.1. Sözleşmenin Uyarlanması İlke ve Teorileri
2.1.1. Genel Olarak
2.1.2. İlkeler
2.1.3. Teoriler
2.2. Uyarlama Kavramı ile Sözleşmenin Yorumlanması ve Tamamlanması Kavramları Arasındaki İlişki
2.2.1. Sözleşmenin Yorumlanması
2.2.2. Sözleşmenin Tamamlanması
2.3. Uyarlama Çeşitleri
2.3.1. İradi Uyarlama
2.3.2. Kanuni Uyarlama
2.3.3. Hakim Tarafından Uyarlama (Kazai Uyarlama)
2.4. Uyarlama Davasının Hukuki Niteliği
2.5. Türk Borçlar Kanunu 138. Maddesi Gereğince Uyarlama Şartları
2.5.1. Genel Olarak
2.5.2. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Ortaya Çıkan Olağanüstü Bir Durum Değişikliği
2.5.3. Öngörülemezlik
2.5.4. Durum Değişikliğinin Uyarlama Talep Eden Taraftan Kaynaklanmamış Olması
2.5.5. Uyarlama Talep Eden Tarafından İfanın Gerçekleştirilmesinin Beklenilmez Olması
2.5.6. Borçlunun Henüz İfada Bulunmamış Olması veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden Doğan Haklarını Saklı Tutarak İfada Bulunmuş Olması
2.5.7. Uyarlamaya İlişkin Kanunda veya Sözleşmede Düzenlenmiş Bir Hükmün Bulunmaması
2.6. Türk Borçlar Kanunu md. 138 Hükmünün Zamansal Olarak Uygulaması
2.7. Türk Borçlar Kanunu 138. Maddenin Düzenleme Yöntemine İlişkin Değerlendirme
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
TÜRK BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNDE UYARLAMA DAVASI
3.1. Genel Olarak
3.2. Türk Borçlar Kanunu m. 344 Çerçevesinde Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi
3.2.1. Genel Olarak
3.2.2. Kira Bedelinin Belirlenmesinde TBK m. 138'in Uygulama Alanı ve TBK m. 344/3 ile İlişkisi
3.2.3. TBK m. 138 ve 344 Arasındaki Norm Çatışması ve Kanuni Çözüm Önerisi
3.3. Türk Borçlar Kanunu md. 138 ve 344 Hükmünün Zamansal Olarak Uygulaması
3.4. Kira Sözleşmesinin TBK m. 138 Kapsamında Uyarlanmasının Şartları
3.4.1. Sözleşme Kurulması Sonrası Durum Değişikliği
3.4.2. Öngörülemezlik
3.4.3. Durum Değişikliğinin Uyarlama Talep Eden Taraftan Kaynaklanmamış Olması
3.4.4. Uyarlama Talep Eden Tarafından İfanın Gerçekleştirilmesinin Beklenilemez Olması
3.4.5. Borçlunun Henüz İfada Bulunmamış Olması veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden Doğan Haklarını Saklı Tutarak İfada Bulunmuş Olması
3.4.6. Uyarlamaya İlişkin Kanunda veya Sözleşmede Düzenlenmiş Bir Hükmün Bulunmaması
3.5. Kira Bedelinin Tespiti Davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Karşılaştırılması
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE UYARLAMA DAVASININ USULİ VE MADDİ HUKUK BOYUTLARI
4.1. Genel Olarak
4.2. Kira Sözleşmelerinin Uyarlanmasında Alternatif Uyuşmazlık Yolları
4.2.1. Kira Sözleşmelerinin Uyarlanmasında Arabuluculuk
4.2.2. Kira Sözleşmelerinin Uyarlanmasında Tahkim
4.2.3. Hakem-Bilirkişilik: Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davalarında Alternatif Bir Uyuşmazlık Çözüm Yöntemi
4.3. Kira Sözleşmesi Uyarlama Talebinin Kullanılması
4.4. Kira Sözleşmesi Uyarlama Davasının Tarafları
4.5. Davanın Açılma Zamanı
4.6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
4.7. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti
4.8. Davanın Terditli Açılması ve Kira Sözleşmesinin Uyarlanması
4.9. Kira Sözleşmelerinin Uyarlama Davalarında İhtiyati Tedbir Kararı
4.10. Hakimin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar ve Hakimin Müdahalesinin Sınırı
4.11. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerin Uyarlanma Davasında Mahkemenin Vereceği Karar
4.11.1. Genel Olarak
4.11.2. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Kararı
4.11.3. Kira Sözleşmesinin Feshi
BEŞİNCİ BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASINDA İSTİSNAİ DURUMLAR, DEVLET MÜDAHALESİ VE YARGISAL SÜREÇLERİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1. Genel Olarak
5.2. Basiretli Tacirler Açısından Pandemilerin Kira Uyarlamasına Etkisi
5.2.1. Basiretli Tacir Kavramı ve Basiretli Davranma Yükümlülüğü
5.2.2. COVID-19 Pandemisinin Basiretli Tacirler Açısından Kira Bedelinin Uyarlanmasına Etkisi
5.2.3. Olası Pandemilerde Basiretli Tacirler Açısından Kira Sözleşmesinin Uyarlanması
5.3. Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Öncesi Yeniden Müzakere Tartışması
5.4. Kira Bedelinin Uyarlanmasında Devlet Müdahaleleri, Öngörülebilirlik ve Hukuki Güvenlik Sorunu
5.4.1. Konut Kira Artışına Getirilen Yüzde Yirmi Beşlik Artış Sınırının, Uyarlama Davaları Açısından Değerlendirilmesi
5.5. Kira Uyarlaması Davalarında Yargısal Süreçlerin Etkinleştirilmesine ve Uygulamanın İyileştirilmesine Yönelik Öneriler
5.5.1. Genel Olarak
5.5.2. Ulusal Emsal Kira Veri Tabanı
5.5.3. Kira Uyarlama Davalarında İçtihat Birliği ve Yargısal Tutarlılık
SONUÇ
REFERANSLAR